分析称澳大利亚房地产正遭遇对冲基金大规模做空

2017-05-04 20:29   来源:澳洲都市报

澳洲都市报5月4日综合报道  眼下,加拿大版“次贷危机”成为全球市场热议的焦点。银河期货首席宏观经济顾问、独立财经评论人付鹏认为,加拿大不会是最后一个,连锁性的反应会陆陆续续体现。他透露,越来越多的对冲基金在做一个选择,过去一年中针对澳洲的房地产市场做空。

澳大利亚房地产

2016年,有着澳大利亚房地产市场“疯子”之称的乔纳森·泰普(Jonathan Tepper)与澳对冲基金Bronte Capital的首席投资官约翰·汉普顿(John Hempton)一起,对澳大利亚房地产市场进行调研。同时香港多家对冲基金大举布局做空澳洲的四大银行。

据付鹏介绍,在亲赴澳洲拜访澳大利亚金融审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority), 并且暗访了一些房地产市场的情况后,他看到了触目惊心的一幕:

澳大利亚审慎监管局和澳大利亚储备银行(央行)早早的就开始给各大银行施压,要求银行收紧对国外投资者贷款政策,同时提醒各大银行投资者贷款风险问题,尤其是收入来源于海外的投资者。

一个亲身的调研成了网上流行的著名段子:出门唐人街左转第三家(暗喻:中介机构帮助买家伪造海外收入证明);多家基金经理交流时候讲起这段子,很多人还有些不太敢相信;银行发放贷款以及保险公司投保的审核标准非常低,信用风险漏洞巨大。许多抵押贷款经纪人、银行贷款员并不关心贷款者是否有偿付能力,贷款者很容易就能取得非常高的贷款购房杠杆,唯一需要的也许只是两张工资单,贷款者资料核实的工作是外包给印度的呼叫中心完成。

事实上,之后《澳大利亚金融评论报》报道称,澳新银行和西太平洋银行都表示,他们发现曾批准了数百例中国人使用虚假收入证明在澳洲申请住房贷款,而这主要是在中介的帮助下完成的。

澳洲的税务局审查体系已经相对完善,但为了获得贷款,澳洲人也是豁出去了。瑞银(UBS)的一份调查报告显示,尽管澳洲银行已经实施了更加严格的借贷标准,然而,过去两年里申请到按揭贷款的澳洲人,“贷款欺诈”的问题依然盛行。

2016年使用贷款经纪人,申请上陈述不实的受访者有41%表示他们是根据经纪人的建议这么做的(相比通过银行渠道的比例为13%),有将近1/3的澳洲房贷持有者在申请贷款时说谎,也许不排除有些房贷申请者即使在匿名调查中也没有说出实话。事实上,这份数据还未包括海外人士的购房申请,如果加上去的话,相信这一比例可能更高。

乔纳森·泰普(Jonathan Tepper)与约翰·汉普顿(John Hempton)一起调研后接受采访时称:

  •  “澳大利亚房产可以价值重估,把房屋价值上涨的部分计成存款,用以申请新的房屋贷款,有一个投资者1年之内做了20次价值重估。”
  • “一个从埃及移民到澳大利亚的优步司机,1995年花费9万澳元买了一处房产,现在住在一套150万澳元的房子里,同时用抵押贷款购买了5套房产,并帮她女儿抵押购买了悉尼一套价值220万澳元的房产。”
  • 在一个中产阶层的社区,家庭平均年收入约为8万澳元,但房产可以被拍卖到127.5万澳元,房价收入比达到15倍;
  • 在一个小咖啡馆里,12个竞价者在对一套房产疯狂竞拍;澳大利亚天空新闻电视台一个周末竟然播报了30多起房产拍卖会。

澳大利亚房地产市场中,40%的新增房屋抵押贷款,是无需付首付的房屋抵押贷款。其中,以投资为目的的购房者中,60%选择了无首付的贷款,以自住为目的的购房者中,有30%选择了无需首付的贷款。

澳大利亚有180万人在税务办公室(ATO)登记有房产投资,其中三分之二的人申报了房租亏损,也就是说房租无法冲抵月贷款利息。澳大利亚的房租价格增速,已经降至21年的低点,目前低于1%。

澳洲央行的警告发出之后,澳洲四大银行西太平洋银行(Westpac)、英联邦银行(Commenwealth Bank of Austrilia)、澳新银行(ANZ)和澳大利亚国民银行(National Australia Bank)几乎同时收紧了放贷。ARPA要求每年银行的投资房贷款增长比率不得超过10%,与此同时,维多利亚州政府规定,从今年7月1日起,将外国投资者购买公寓的印花税税率从3%上调至7%。。。

澳洲总理马尔科姆·特恩布尔(Malcolm Turnbull)今日警告说,澳洲的债务已堆积成山,除非联邦政府能够控制预算,否则未来几代人都将不得不肩负还债的重担。据澳新社消息,周四,特恩布尔告诉ABC电台:“这将意味着,(未来)政府不得不减少服务,或者是增加税收,或者是两者兼用。” 特恩布尔说,我们不能继续过超出我们能力范围的生活,把更大的如山般的巨额债务,留给我们的子孙后代,如果未来澳大利亚大型银行遭遇流动性危机将需要大量的资本来应对现金流危机,如果没有外部资本帮助,他们将将会有人出现类似次贷危机时候的情况。

付鹏认为,现在加拿大的多米诺骨牌开始出现了倒塌,虽然对于全球金融体系的影响肯定不像美国那么大,但冲击也不会小。泡沫终将不可持续,没买过单的国家,一个都不会少。

(付鹏,旅居伦敦期间先后任职于国际知名金融机构和对冲基金,回国后管理着自己的海外对冲基金,文中观点不代表《澳洲都市报》立场。)

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